국유재산사용·매수

□ 국유재산의 구분

국유재산은 그 용도에 따라 “행정재산”과 “일반재산”으로 구분합니다(「국유재산법」제6조제1항).

1. 행정재산

가. 행정재산의 종류(「국유재산법」제6조제2항).

• ▷ 공용(公用)재산 : 국가가 직접 사무용·사업용 또는 공무원의 주거용으로 사용하거나 일정한 기한까지 사용하기로 결정한 재산
• ▷ 공공용(公共用)재산 : 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 일정한 기한까지 사용하기로 결정한 재산
• ▷ 기업용재산 : 정부기업이 직접 사무용·사업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 주거용으로 사용하거나 일정한 기한까지 사용하기로 결정한 재산
• ▷ 보존용재산 : 법령이나 그 밖의 필요에 따라 국가가 보존하는 재산

나. 일반재산

▷ 행정재산 외의 모든 국유재산을 말합니다(「국유재산법」제6조제3항).

※ “일반재산”은 2009. 1. 30.자로 「국유재산법」이 전부개정 되기 이전에는 '잡종재산'이란 명칭으로 사용되었습니다

□「국유재산법」에 따른 국유재산을 이용하는 방법

① 국유재산을 매수하는 등의 방법으로 소유권을 이전받는 방법

② 행정재산에 대한 사용허가를 받아 사용ㆍ수익하는 방법

③ 일반재산에 대한 대부계약을 체결하여 사용ㆍ수익하는 방법 등이 있습니다.

□「국유재산법」에 따른 국유재산 이용의 개념

1. 국유재산의 관리와 처분

가. 국유재산의 '관리'

▷ 국유재산의 취득·운용과 유지·보존을 위한 모든 행위를 말합니다(「국유재산법」제2조제3호).

나. 국유재산의 “처분”

▷ 매각, 교환, 양여, 신탁, 현물출자 등의 방법으로 국유재산의 소유권이 국가 외의 자에게 이전되는 것을 말합니다(「국유재산법」제2조제4호)

2. 국유재산의 사용허가

가. 국유재산의 “사용허가”

▷ 행정재산을 국가 외의 자가 일정 기간 유상이나 무상으로 사용·수익할 수 있도록 “허용”하는 것을 말합니다(「국유재산법」제2조제7호).

나. 국유재산의 대부계약

▷ 일반재산을 국가 외의 자가 일정 기간 유상이나 무상으로 사용·수익할 수 있도록 체결하는 “계약”을 말합니다(「국유재산법」제2조제8호).

□ 행정재산 사용허가 방법

1. '경쟁입찰의 방법'과 '수의(隨意)의 방법'이 있습니다. 원칙적으로 행정재산을 사용허가하려는 경우에는 그 뜻을 공고하여 '일반경쟁'에 부쳐야 합니다(「국유재산법」제31조제1항 본문).

2. 다만, 사용허가의 목적·성질·규모 등을 고려하여 필요하다고 인정이 되면 일정한 경우를 정하여 참가자의 자격을 제한하여 경쟁에 부치거나(제한경쟁), 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나(지명경쟁), 수의의 방법으로 할 수 있습니다(「국유재산법」제31조제1항 단서).

3. 그 밖에 행정재산의 사용허가에 관하여 「국유재산법」에서 정한 것을 제외하고는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」의 규정을 준용합니다(「국유재산법」제31조제3항).

□ 일반재산의 대부계약

1. 경쟁입찰 또는 수의의 방법으로 일반재산의 대부계약을 체결한 사람은 일반재산을 사용ㆍ수익할 수 있습니다.

2. 일반재산의 종류에 따라 대부기간은 각각 10년, 5년, 1년을 넘을 수 없는데, 대부기간이 끝난 재산에 대하여는 대부계약의 갱신을 신청할 수 있습니다.

3. 대부기간이 종료된 경우 또는 대부계약이 해제ㆍ해지된 경우에는 원칙적으로 그 재산을 원래 상태대로 반환하여야 합니다.

4. 원칙적으로 일반재산의 대부계약을 체결한 사람은 그 재산을 다른 사람에게 사용ㆍ수익하게 해서는 안 됩니다

□ 일반재산의 매각

1. 일반재산의 매각사유(「국유재산법」제48조, 「국유재산법 시행령」제52조제1항 및 제2항).

• 가. 다른 법률에 따라 특정 사업을 위하여 불가피한 경우
• 나. 문화시설·공원 등 공공사용을 목적으로 하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 해당하는 사업이나 이와 유사한 공익목적의 사업을 위하여 필요한 경우
• 다. 특별회계나 기금 소관 재산으로 그 회계나 기금의 설치목적을 고려하여 특별회계의 세입 또는 기금의 재원으로 할 수 있는 재산으로서 그 특별회계 또는 그 기금의 운용과 관련한 계획에 따라 매각할 필요가 있는 경우
• 라. 재산의 위치·규모·형태나 정책목적 등을 고려할 때 국가가 보존·관리하는 것이 적합하지 않거나 활용할 가치가 없는 경우

2. 일반재산의 매각 방법

○ 일반재산의 매각 방법에는 경쟁입찰에 의한 방법과 수의계약에 의한 방법이 있습니다.

가. 경쟁입찰에 의한 방법

▷ 일반경쟁의 방법 : 원칙적으로 일반재산을 매각하려는 경우에는 그 뜻을 공고하여 일반경쟁에 부쳐야 합니다(「국유재산법」제43조제1항 본문).

※ 다만, 계약의 목적·성질·규모 등을 고려하여 필요하다고 인정되면 참가자의 자격을 제한하거나 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있습니다(「국유재산법」제43조제1항 단서)

▷제한경쟁·지명경쟁의 방법 : 일반재산이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 제한경쟁이나 지명경쟁의 방법으로 매각할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」제40조제2항).

• ① 토지의 용도 등을 고려할 때 해당 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명하여 경쟁에 부칠 필요가 있는 경우
• ② 농경지의 경우에 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 인정하는 실경작자를 지명하거나 이들을 입찰에 참가할 수 있는 자로 제한하여 경쟁에 부칠 필요가 있는 경우
• ③ 「국유재산법」제49조에 따라 용도를 지정하여 매각하는 경우
• ④ 수의계약 신청이 경합하는 경우
• ※ “제한경쟁”에서는 참가자의 자격을 제한하고, “지명경쟁”에서는 참가자를 지명합니다.

나. 수의계약의 방법

• ① 외교상 또는 국방상의 이유로 비밀리에 처분할 필요가 있는 경우
• ② 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유가 발생하여 재해 복구나 구호의 목적으로 재산을 처분하는 경우
• ③ 해당 재산을 양여받거나 무상으로 대부받을 수 있는 자에게 그 재산을 매각하는 경우
• ④ 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하는 데에 필요한 재산을 해당 지방자치단체에 처분하는 경우
• ⑤ 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 직접 사무용 또는 사업용으로 사용하는 데에 필요한 재산을 해당 공공기관에 처분하는 경우
• ⑥ 인구 분산을 위한 정착사업에 필요하여 재산을 처분하는 경우
• ⑦ 개척·매립·간척 또는 조림 사업의 완성을 조건으로 매각을 예약하고, 지정된 기한까지 그 사업이 완성되어 그 완성된 부분을 예약 상대방에게 매각하는 경우
• ⑧ 국유지개발목적회사에 개발 대상 국유재산을 매각하는 경우
• ⑨ 은닉된 국유재산을 국가에 반환한 자에게 매각하는 경우
• ⑩ 법률 제3482호 「국유재산법」중개정법률 부칙 제3조에 해당하는 재산을 당초에 국가로부터 매수한 자(매수자의 상속인 또는 승계인을 포함한다)에게 매각하는 경우
• ⑪ 국가가 각종 사업의 시행과 관련해 이주대책의 목적으로 조성했거나 조성할 예정인 이주단지의 국유지를 그 이주민에게 매각하는 경우
• ⑫ 다른 국가가 대사관·영사관, 그 밖에 이에 준하는 외교목적의 시설로 사용하기 위해 필요로 하는 국유재산을 해당 국가에 매각하는 경우
• ⑬ 국가와 국가 외의 자가 공유하고 있는 국유재산을 해당 공유지분권자에게 매각하는 경우
• ⑭ 국유재산으로서 이용가치가 없으며, 국가 외의 자가 소유한 건물로 점유·사용되고 있는 다음 중 어느 하나에 해당하는 국유지를 그 건물 바닥면적의 두 배 이내의 범위에서 그 건물의 소유자에게 매각하는 경우
  (가) 2012년 12월 31일 이전부터 국가 외의 자 소유의 건물로 점유된 국유지
  (나) 토지 소유자와 건물 소유자가 동일하였으나 판결 등에 따라 토지 소유권이 국가로 이전된 국유지
• ⑮ 2012년 12월 31일 이전부터 종교단체가 직접 그 종교 용도로 점유·사용하고 있는 재산을 그 점유·사용자에게 매각하는 경우
• ⑯ 사유지에 설치된 국가 소유의 건물이나 공작물로서 그 건물이나 공작물의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려해 해당 재산을 그 사유지의 소유자에게 매각하는 경우
• ⑰ 국유지의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려할 때 국유지만으로는 이용가치가 없는 경우로서 그국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우
• ⑱ 법률에 따라 수행하는 사업 등을 지원하기 위한 경우 등

□「국유재산법」에 따른 국유재산의 시효취득 여부

1. 행정재산의 시효취득 여부

▷ 국유재산 중 행정재산은 「민법」제245조에도 불구하고 시효취득(時效取得)의 대상이 되지 않습니다 (「국유재산법」제7조제2항).

2. 일반재산의 시효취득 여부

▷ 국유재산 중 일반재산은 위와 같은 제한이 없으므로 「민법」제245조에 따른 시효취득의 대상이 됩니다.

▷ 과거에는 모든 국유재산에 대해서 시효취득을 인정하지 않았습니다. 그러나 헌법재판소가 국유재산 중 잡종재산(현행 일반재산)에 대해 시효취득을 인정하지 않는 것은 위헌이라고 결정을 하였고(헌법재판소 1991. 5. 13. 선고 89헌가97 결정 참조), 이후 국유재산법이 개정되어 잡종재산(현행 일반재산)도 시효취득의 대상이 되었습니다.

※ “일반재산”은 2009. 1. 30.자로 「국유재산법」이 전부개정 되기 이전에는 “잡종재산”이란 명칭으로 사용되었습니다.

※ 법령용어해설

▷ 시효(時效) : 일정한 사실상태가 일정기간 계속되어 온 경우에, 그 사실상태가 진정한 권리관계와 합치 하는가 여부를 불문하고 법률상 그 사실 상태에 대응하는 법률효과를 인정하여 주는 제도입니다. 즉 일정한 사실상태가 일정한 기간 동안 계속됨으로써 법률상으로 권리의 취득 또는 권리의 소멸이 일어 나게 하는 법률요건을 시효라 합니다.

▷ 시효에는 타인의 물건을 오래동안 점유함으로써 권리를 취득하게 되는 취득시효와 장기간 권리를 행 사하지 않음으로써 권리가 소멸되는 소멸시효가 있습니다.

□ 국유재산의 무단이용에 대한 제재

1. 법률에서 정하는 절차와 방법에 따르지 아니하고 국유재산을 사용ㆍ수익한 사람은 형벌에 처해집니다.

2. 국유재산을 사용허가나 대부계약 없이 사용ㆍ수익하거나 점유한 사람에게는 변상금이 부과되고, 변상금을 그 납부기한까지 납부하지 않으면 연체료도 부과됩니다.

3. 정당한 사유 없이 국유재산을 점유하거나 국유재산에 시설물을 설치한 경우에는 그 시설물이 철거되거나 그 밖에 필요한 조치가 취해지게 됩니다.

※ “변상금”이란

사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 사용·수익하거나 점유한 자(사용허가나 대부계약 기간이 끝난 후 다시 사용허가나 대부계약 없이 국유재산을 계속 사용·수익하거나 점유한 자를 포함함)에게 부과하는 금 액을 말합니다(「국유재산법」제2조제9호)